En el marco del decreto mediante el cual se declara el Estado de Alarma para atender la Emergencia Sanitaria del CORONAVIRUS (COVID-19) se dicta el decreto número 03 por medio del cual se suspende el pago cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal. Un texto corto de ocho artículos que deja, en algunos aspectos, clara la intención del autor, y en otros, muchas dudas sobre su aplicación
Sin entrar a considerar la constitucionalidad o legalidad del decreto, se destaca que se suspende el pago de cánones de arrendamiento en Inmuebles destinados a vivienda principal o locales comerciales, por un lapso de seis meses contados desde el 23 de marzo de 2020 hasta el primero de septiembre del mismo año. En consecuencia, dentro del lapso fijado por el decreto, no es exigible legalmente el deber de los arrendatarios de cumplir con el pago de los alquileres vencidos o por vencerse, de acuerdo con las fechas establecidas en los contratos.
Por otro lado -y muy importante- se establece la desaplicación del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el literal A Del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En términos sencillos y jurídicos, tanto las acciones como las pretensiones de desalojo que deban sustentarse en esas normas están suspendidas.
Las redes sociales, y especialmente los grupos de abogados, han planteado algunas dudas, sobre las cuales, por ahora, me voy a referir solo a las de índole procesal: ¿se pueden continuar con los juicios en curso antes de la declaratoria de emergencia? ¿Se pueden practicar las medidas preventivas decretadas y no ejecutadas?
Para responder a esto, hay que remontarse al debate que se produce en la Teoría del Derecho Procesal sobre la pretensión y la acción: la primera, como la afirmación que hace el justiciable de ser titular de un interés jurídicamente protegido, y la segunda, como la posibilidad de activar la jurisdicción como función del Estado, para que ese interés sea reconocido y tutelado efectivamente. En este sentido, la doctrina y jurisprudencia más calificada, que se remonta a las enseñanzas de los ilustres Carnelutti, Calamandrei y Chiovenda, establecen que pretensión y acción son nociones correlativas: solo quien puede ejercer una pretensión puede incoar una acción; si no se puede exigir el pago de alquileres, no se pueden ejercer las acciones por falta de pago. Y más aún, si hay una suspensión del ejercicio de acción, entendida como el derecho a la jurisdicción como función del Estado, que va desde la presentación de la demanda hasta la ejecución de lo juzgado ¿que pasa con las causas en curso?
Mi opinión – sustentada en la doctrina antes citada- es que, si el ejercicio de la pretensión y la acción están suspendidos, no se pueden intentar demandas, ni continuar con las que están en curso, ni practicar medidas cautelares, que son instrumentales de las causas principales, en el lapso establecido en el decreto, que también suspende las pretensiones y acciones de cobro sobre cánones vencidos anteriormente.
No dudo que surgirán diferentes opiniones y acciones, principalmente por los arrendadores, que verán violado su derecho a la tutela judicial efectiva (art. 26 CRBV). Y que, en ocasiones, la suspensión puede conducir a situaciones injustas, al aplicarse de manera general y abstracta. Pero así es el Derecho.
Cada vez que me preguntan, cómo debe entenderse una ley, o que derechos se deriva de ella, me siento más cerca de la tesis realista que de la normativista, recordando el concepto de derecho del ilustre Oliver Wendell Holmes. “Yo entiendo por ‘Derecho’ las profecías a cerca de lo que los tribunales harán en concreto, nada más ni nada menos”
Y eso es este escrito, una simple profecía